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“地王”重出江湖影响楼市几何

2019-03-21 07:18编辑:admin人气:


  国土资源部 24日公布了全国620个楼盘的地价,地价与房价两者之间的关系再次成为社会各界热议的焦点。在这次公布的数据中,青岛市有6个楼盘名列其中,这些楼盘的地价与房价的平均比例约为 28.84%,高于全省25.22% 的比例,也高于国土部公布的全国23.2% 的平均比例。从2002年开始,青岛的土地拍卖市场屡现“地王”身影,伴随地价的一轮轮攀升,青岛的房价也节节升高。在青岛市7月24日举行的土地拍卖会上,地价比3个月之前陡然上涨,引起了人们对下一轮房价走势的关注。

  从2002年开始,青岛的土地市场屡现地王身影,伴随地价的一轮轮攀升,青岛的房价也节节升高。

  2002年,青岛的房价均价还在2000元左右时,芝泉路22号地块就创下了5500元/平方米的拍卖天价,后来建设成的玺景园项目,开盘时售价高达9000元/平方米,现在二手房单价已近4万元/平方米。

  最为轰动的是 2007年的山东路西吴家村250号地块,中海地产经过近300轮的举牌以8330元/平方米的天价竞得,当时周边楼盘的售价也不过每平米8000元左右,中海拿地之后,山东路周边的在售楼盘纷纷提高了销售价格。

  据了解,这次土地拍卖产生的“ 地王”(宁夏路78号、镇江支路9号地块)其周边楼盘万达39克拉,良辰美景和锦绣华城等,开盘价每平米得在9000元左右,“现在地价都8350元/平方米了,再加上建安成本、管理成本之类的,到时房价肯定会比现在的楼盘价格高不少。”附近一楼盘的销售经理宋女士这样告诉记者。

  实际上,高地价为开发商不断抬高房价埋下了伏笔:位于四方区金华支路12号的保利百合花园,拿地时间在2008年1月底,楼面地价为2220元/平方米,今年开盘时售价达到6300元/平方米,地价占房价比例35% ,这个楼盘一期十分热销,现已基本售罄。据一位销售人员表示:地价比较高,一期卖得便宜,利润比较低,二期肯定要涨价。

  目前青岛的土地主要分两种方式出让,一部分是拆迁改造,协议出让,这样的地价相对便宜,要是正好在黄金地段,那项目建成后地价占房价的比相对较低,“像是万科拿到的双山、保儿改造地块就这样。”业内人士说。

  还有一部分土地是通过招拍挂的方式出让,地价就会根据市场行情出现很大的差别,一些“地王”楼盘就是这样出炉的。这样的项目,地价甚至能占到房价的60% ,楼市分析家张百忍说。2007年和2009年青岛产生了不少“地王”,有些地块到现在还没开工,估计其土地成本占比远超国家平均水平。

  另外,中海山东路地块在2007年拍得的楼面地价达到8330元/平方米,此价格与周边正在销售的精装修商品房的价格相差无几,业内人士认为,该楼盘今年6月刚刚开建,以周围楼盘12000元/平方米左右售价作为参考,假设其售价达16000元/平方米,地价占比将超过50%。

  记者在调查中发现,多数市民认为房屋成本不够透明,建安成本相对固定的情况下,地价占房价比偏高,房子价格肯定会上涨。而根据搜房网调查统计,认为青岛地价占房价比平均水平偏高的网友占到六成,对下半年地价、房价的预测中,认为地价增长快于房价的网友占到四成(如图)。

  思源经济许经理告诉记者,房屋成本通常由六大部分构成,土地成本、建安成本、融资成本、配套成本、管理成本、营销成本,其中土地成本占房屋成本的比例最大。依山雅居承建方中铁集团的杨经理告诉记者,岛城建安成本目前已相对固定,多层的成本在千元以下/平方米,高层在千元左右/平方米,“住宅类的房产,建安成本占大头才正常,商业类的地价高点比较合理。”杨经理说,而目前岛城地价成本都高于建安成本。

  楼市分析人士张百忍表示,房价除了受土地成本影响外,还受开发商的利润率影响。

  记者从市国土资源和房屋管理局获悉,市区将有7块土地于8月12日至8月21日挂牌出让。其中4地块位于青岛CBD ,与刚刚拍出天价的宁夏路78号、镇江支路9号地块相邻,其地价走势值得关注。

  据介绍,一号地位于浮山新区合肥路南、劲松七路东,规划用途为住宅,挂牌起始价2290元/平方米。二号地位于市北区延吉路128号,规划用途为商服,挂牌起始价3210元/平方米。三号地位于市北区敦化路326-348号、市北区东吴家村2 号、连云港路18 号,用途为商服(商务金融)和住宅,挂牌起始价2910元 /平方米。四号地位于市北区连云港路13号A-1-15-1B,用途为商服(商务金融),挂牌起始价2880元 /平方米。五号地位于市北区连云港路13号A-1-15-1C,用途为商服(商务金融),挂牌起始价2950元/平方米。建设限价商品房的市北区济阳路12 号,住宅规划面积为3395平方米,挂牌起始价2950元/平方米。另一块四方区清江路152号、159号,住宅的规划面积为 12540平方米,挂牌起始价为2180元/平方米。

  24日,在青岛市房地产交易中心举行的国有土地出让拍卖会上,青岛市区有3宗地块出让。其中位于市北区宁夏路78号、镇江支路9号的1号地块,交通方便,附近有43中等学校,紧邻市区南北交通主干道山东路,与青岛CBD也只有两公里之遥。竞拍非常激烈,经过近百轮举牌,最终由青岛海厦置业有限责任公司以8350元/平方米楼面地价收入囊中,远远高出4185元/平方米的起拍价,创下今年土地拍卖市场的首个“地王”纪录。

  这次土地拍卖会,无论是开发商争相拿地的心态、竞拍的激烈程度,还是最后的成交价格,都与3个月前青岛2009年度第一次土地拍卖会形成了强烈的反差。在4月28日的第一次土地拍卖会上,与上述1号地块相邻的、位于CBD区域内的市北区连云港路13号(A-1-15-1A)地块,在拍卖时只有一家开发商举牌,最终以2800元/平方米的起拍价成交。当时竞拍时无人争抢且价位如此之低,业内人士也大喊十分意外。

  对土地市场的这种急剧变化,岛城楼市分析人士表示,4月份时房产市场还没有从寒冬阴影中走出来,楼市虽然成交量放大,但是上市商品房的销售价格却呈下跌态势,开发商的资金链条还比较紧张,出手都非常谨慎,土地市场趋于理性。而连续几个月以来,岛城楼市持续热销,成交量和价格一路攀升,开发商对后期市场明显乐观,拿地的信心大增,推高了土地成交价格,这必然会影响岛城楼市今后的走势。

(来源:未知)

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