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二手房直降80万卖不掉?实探昔日白云区地王集中

2019-05-21 08:21编辑:admin人气:


  临近年底,广州盛传“放开限价”,各区新盘宣布回归“单合同”,首付门槛一夜暴降。而此前靠低首付吸引刚需客的二手房,突然失去优势,成交是否受到影响?业主放盘会不会主动降价?买家是不是应该回流抄底二手?

  为此,「关爱买房公会」特别策划:楼市拐点,新政探市,实地调查多个二手交投热门板块,亲测市场水温和买卖双方心态。本期目标——白云山东组团(京溪同和板块)。

  白云山东组团(或称京溪同和板块),处于白云区和天河区的交界、白云山的东侧、广州中轴线的北延长线上,与珠江新城的直线公里左右,坐地铁五六个站即可到,自驾也不超过30分钟。

  这样区位并不逊色于白云新城,甚至优越于天河区个别板块。但经过十多年的开发,这里依旧是城乡结合部,建筑良莠不齐,城中村密密麻麻。主要原因是,京溪同和板块长期缺乏规划引导。

  其实,早在2016年以京溪同和板块为主构成的白云山东组团控制性详细规划已编制完成。根据计划,这里将打造成广州市中轴北延片区综合服务中心、云山东麓生态宜居新城区,致力于提升优化医疗、商贸、教育和居住职能但时至今日,成效见微。

  贯穿京溪同和板块的广州大道北,车流量大、红绿灯多,塞车简直是家常便饭;沙太路路面又窄,车流量也不少,更难走,所以个别司机宁愿绕道走华快。

  若坐地铁,放眼望去都是人人人,因为是“3号线”通勤时间看似短,实则没半个小时搞不定,上班高峰期限流,排队进站和能否挤上地铁都需要时间和耐性。

  幸好,此前上班高峰期已开通“大石至同和”短线,即是从京溪同和板块出发可直达珠江新城,不需换乘;如今,在原来路线条交路:从番禺广场直达机场北,自1月21日起工作日非高峰期和节假日全天试运行。

  医疗配套,是京溪同和板块的最大优势,方圆三公里内分布着三家三甲医院。这是什么概念?举个例子,截至目前整个南沙区只有一所三甲医院投入使用,其他的在建或刚引进。这就是广州主城区与郊区的最大区别。

  商业配套,以京溪商圈和同和商圈为主,包括佳润广场、摩登百货、嘉裕太阳城广场、金铂天地附近还有梅花园广场,若继续往南,自驾20分钟左右可到体育西商圈。

  商业成熟、医疗到位,但大家比较关注的教育资源则相对一般。目前这里有两所省一级小学:京溪小学与同和小学,口碑不错,但对口中学却是同和中学(区一级)。所以在小升初时,不少家长宁愿帮孩子选择民办中学。

  此外,该板块还有一所口碑不错的民办学校——培英中小学。但这所学校,只有云景花园的业主才可以就读。

  京溪同和板块,曾是地王集中营。2013-2014年期间,先后拍出了多个单价地王或总价地王,所以当前在售的新盘虽然只有两三个,但基本是往日的地王项目。

  越秀星汇云城,2014年广州全市的总价地王,当时以66亿元成交。项目由30多栋高层住宅组成,体量较大,主打刚需产品,平层户型以83-104平单位为主,均价42000元/平;复式主要涵盖85-120平单位,均价49000元/平。PS:2018年曾有一段时间仅35000元/平起。

  项目最大的硬伤:前生是工业用地,周边城中村多,距离地铁口较远,与3号线公里,引进的名校也几经波折,直到最近才正式签约。

  根据报道,2019年1月23日,广大附中实验小学正式签约进驻越秀星汇云城,公办学校,36个班,预计今年9月开学。

  佳兆业天墅,当初楼面价约2.56万元/平,刷新白云区地王,主打豪宅产品,在售97-254平复式,均价60000-65000元/平,带装修发售。嗯,刚需可以绕道了。

  恒大御府所处地块,与佳兆业天墅地块均在2013年出让,楼面价约26696.5元/平,成为当时新晋地王。目前恒大御府处于清尾阶段,仅剩超大户型,145平和181平单位,带装修均价50000-56000元/平。

  此外,京溪同和板块周边的新盘也屈指可数,远洋天骄(天河客运站板块)洋房已基本售罄,当前主推55-105平公寓,总价150万/套起;天河金茂广场(梅花园板块)住宅所剩货量也不多,户型以105-143平单位为主,总价600万/套起,后期将主推45-78平公寓。

  云景花园靠近地铁口京溪南方医院站,小区与地铁口仅隔着一条马路,步行5分钟范围内可到太阳城广场、南方医院、南方医科大学、一五七医院;步行10分钟内可到摩登百货、佳润广场;可以就读培英学校可以说,衣、食、住、行、学一应俱全。

  云景花园分为5个苑:云景苑、云桂苑、云桦苑、云枫苑、云景名都。其中,云景苑开发最早,93年的房子,以楼梯楼为主;云桂苑、云桦苑、云枫苑是2002年左右的房子,以电梯房为主;云景名都楼龄最新,2007年左右建成,均是电梯楼。

  云景苑人车不分流,目前放盘价35000元/平左右。“楼龄25年以上的房子,还要3万+?”“近期,已经降了很多了”。中介表示2017年年中,59平单位成交价曾高达300万,单价约51000元/平。

  其中一个原因是,这样的小户型市场上比较少,成交价一般偏高。而且当时300万左右的总价预算,想买南向、中间楼层的单位,也就只有这样的户型。

  云桂苑,沃尔玛超市正上面的那一排,大概2000年左右的房子,以电梯楼为主。这个组团业主多用于自住,一直以来放盘量均相对少,当前无房源在放卖,如有房源放出,也比较抢手。

  云桂苑最近一次成交是在三四个月前,95平三房,南向,单边位,435万成交,单价约46000元/平。中介表示:这套单位从放盘到成交前后仅耗时1个星期左右。

  云枫苑,放盘更为稀缺,最近一次成交在2018年9月份,109平南向单位,从放盘到成交耗时两个多月,但完全没有议价空间,业主放盘是570万,成交价也是570万。

  但也有单位直降80万,至今尚未成交。这套单位位于8楼(总层高11楼),114平,但东北向,起初放盘价580万,当前放530万,业主表示如果能给到500万也愿意成交。目前有客户给到490万,但该业主不想再让步,还在洽谈中。

  PS:2017年同样的户型成交价是520万,该业主起初放盘价本来就虚高。

  云桦苑,全部都是电梯,总共14栋,户型选择最多,一梯八户和十户都有,置换率较高,因为它户型偏小,成交最活跃,最小的两房是60平左右,73平可以做正规三房,使用率比楼梯楼的还要高,基本在83-86%区间,均价在38000-40000元/平区间。

  目前有套顶楼复式产品在放盘,118平470万,阳台可望南方医科大学足球场,视野相对开阔,但东北向,客户给420万,业主表示最低450万,两者还在博弈中,尚未成交。

  云景名都,这是云景花园中比较新的组团,目前,二手房放盘价主要在50000元/平左右。由于单价高、总价高,这个组团二手房交易并不活跃。

  除了云景花园,整个京溪同和板块二手房关注较高的,还有万科天河御品、君华香柏广场和春兰花园。

  万科天河御品,2010年左右的房子,目前的放盘价主要在45000-48000元/平区间。中介推荐了一套所谓的笋盘,120平,中间楼层,北向,总价约550万。

  值得注意的是,天河御品几经周折最后才到万科手里,目前物业确实是万科,但由于房子早期开发并不是万科,所以该楼盘虽然楼龄较新,但户型设计也是一言难尽,尤其公摊面积太大,使用率不高。

  君华香柏广场,2012年的房子,楼龄更新,且更靠近地铁,但放盘价均是5万+/平,以53000-57000元/平区间为主,总价基本500万/套起跳。

  春兰花园,90年代末的房子,全是楼梯楼,人车不分流,均价在33000-34000元/平区间,个别不规则户型(钻石型户型)单价略在此基础上便宜1000-2000元/平。

  不过,春兰花园有超小户型,即50平左右的一房一厅单位,单价略高,目前报价37000-41000元/平,总价在180-220万区间。可以说,这是整个京溪同和板块上车的最低门槛了。

  整体上,京溪同和板块二手房价格相对坚挺,议价空间仅10-20万左右,甚至为零,只有原本报价虚高的业主急于置换才会大幅让利。

  至于“一二手房价倒挂”的问题,资深客户经理表示,在这里置业的客户基本以自住为主,对产品户型设计、朝向、楼层以及项目所处的地段、教育资源比较讲究,所以他们有时宁愿高价买二手房。

(来源:未知)

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